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1. 房地产开发各项成本的比例大约是多少？

1、房地产开发各项成本的比例大约是多少？

房地产建筑成本（按建筑平方米算）

1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；

2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；

3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；

4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；

5、抹灰工程：25~40元/平方米；

6、外墙工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米；

7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；

8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；

9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；

10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；

11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；

12、电梯工程（如有）：40~200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米；

13、人工费：130~200元/平方米；

14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；

15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米；

16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90元/平方米；

17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米；

18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米；

19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米；

20、上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。

以上没有算精装修，一般造价约为1000~2000元/平方米，高档小区可达3500元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为500~1500元/平方米，这要看档次高低，也有300元/平方米简装修，更有3000~10000元/平方米超高档装修（拎包入住）。

21、设计费（含前期设计概念期间费用）：15~100元/平方米；

22、监理费：3~30元/平方米；

23、广告、策划、销售代理费：一般30~200元/平方米，高者可达500元/平方米以上；

24、土地费：一般二线城市市区（老郊区地带）为70~100万/亩，容积率一般为1.0~2.0，故折算房价为：525~1500元/平方米，市区中心地带一般为200万元/亩，折算房价为：1500~3000元/平方米，核心区域可达300万元/亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价；三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100~500元/平方米，也有高达2000元/平方米以上的情况；

25、土地税费与前期费，一般为土地费的15%左右，二线城市一般为100~500元/平方米，各地标准都不一样。

结论：基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也难以少于1000元/平方米。实际上，多层普通商品房，建安成本大约在1200元/平方米左右，小高层与高层普通商品房，建安成本大约在1500~1800元/平方米左右，档次越高，造价越高。能让利的主要是：小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。另外，开发商的开发品质也有一定关系，如果一味压价，品质是要差一些；民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些，这主要有两方面的原因，一是大多数民营企业主要以效益为主导，成本一般控制得好一些，二是民营企业腐败成本相对要低一些。不论何种原因，同品质的小区成本上下也不会超过100~200元/平方米。

1、土地费用 土地成本 3341.69元/平方米×41895平方米＝14000万元 预估土地成本　　

2、前期工程费 地质勘探 5元/平方米×9500平方米＝4.75万元 闽价[2003]房505号　　设计费 15元/平方米×41895平方米＝62.84万元　　环保排污费 1元/平方米×41895平方米＝4.19万元　　三通工程费 4元/平方米×41895平方米＝16.76万元　　散装水泥基金 2元/平方米×41895平方米＝8.38万元　　白蚁防治费 1.5元/平方米×41895平方米＝6.28万元 省物价局、省财政厅闽价[2002]房572号　　商砼交易费 3元/平方米×41895平方米＝12.57万元　　施工许可证办理费用 1元/平方米×41895平方米＝4.19万元　　工程质量监督费 1.65元/平方米×41895平方米＝6.91万元 省物价局、省财政厅闽价[2004]房字412号　　其他费用 5元/平方米×41895平方米＝20.95万元　　3、建安工程费 桩基工程 160元/平方米×41895平方米＝670.32万元　　土方工程 50元/平方米×41895平方米＝209.48万元　　土建及水电工程 730元/平方米×41895平方米＝3058.34万元　　门窗工程 63元/平方米×41895平方米＝263.94万元　　分包工程 35元/平方米×41895平方米＝146.63万元　　屋面防水 10元/平方米×41895平方米＝41.90万元　　住宅垂直电梯 95元/平方米×41895平方米＝398.00万元 以1梯1户预估　　发电机组 11元/平方米×41895平方米＝46.08万元　　一般消防及报警设施 13元/平方米×41895平方米＝54.46万元　　智能化及弱电系统 76元/平方米×41895平方米＝318.40万元 以8000元/户配置预算　　4、室内设施工程 区外市政道路建设 20元/平方米×41895平方米＝83.79万元　　区内道路建设 15元/平方米×41895平方米＝62.84万元　　绿化、园艺 100元/平方米×41895平方米＝418.95万元　　高低压配电 50元/平方米×41895平方米＝209.48万元　　泵房及自来水加压 6元/平方米×41895平方米＝25.14万元　　供水设施 25元/平方米×41895平方米＝104.74万元　　管道煤气 30元/平方米×41895平方米＝125.69万元　　5、公建设施费 人防工程费 1600元/平方米×9950平方米＝1592.00万元　　教育设施费 20元/平方米×41895平方米＝83.79万元　　基础设施配套费 40元/平方米×41895平方米＝167.58万元　　绿化易地建设费 4元/平方米×41895平方米＝16.76万元　　垃圾处理费 12元/平方米×41895平方米＝50.27万元　　6、工程监理费 21元/平方米×41895平方米＝87.98万元　　7、财务费用 房屋维修基金 27元/平方米×41895平方米＝113.12万元　　银行贷款利息 132.47元/平方米×41895平方米＝555.00万元 贷5000万　　物业启动资金 21元/平方米×41895平方米＝87.98万元　　8、开发商管理费 110元/平方米×41895平方米＝460.85万元　　9、不可预见费 165元/平方米×41895平方米＝691.27万元　　10、销售费用 357元/平方米×41895平方米＝1495.65万元 包含广告费用　　合 计 25788.25万元

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